전세보증금 반환보증 가입 조건｜HUG·HF 보증료·신청 방법 7단계

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG·한국주택금융공사)이 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 지급하는 보증입니다. 신청은 임차인이 직접 하며, 늦어도 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 마쳐야 합니다.

• 보증금 한도는 수도권 7억원 이하, 수도권 외 5억원 이하입니다.
• 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세기간 ÷ 365, HUG 안내 기준 연 0.115~0.154%입니다.
• HUG는 앱·PC로 24시간 신청, HF 일반전세지킴보증은 취급은행 방문 신청이 기본입니다.
• 보증사고는 계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금을 못 받았거나, 집이 경매·공매로 넘어간 경우에 인정됩니다.

이 글에서 확인할 내용

1. 전세보증금 반환보증이란?
2. HUG와 HF, 어디에 가입할까
3. 가입 조건 4가지
4. 보증료 계산법과 예시
5. 신청 절차 7단계
6. 필요서류와 준비물
7. 2026년 보증료 지원사업
8. 보증사고 시 이행청구 4단계
9. 실수 방지 체크리스트 8가지
10. 자주 묻는 질문 10개

1. 전세보증금 반환보증이란?

HUG(주택도시보증공사)는 이 상품을 “집주인을 대신하여 전세보증금 반환을 책임지는 보증”으로 설명합니다. 전세를 살던 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때, 임대인을 상대로 소송과 강제집행을 진행하는 대신 보증기관에 이행을 청구해 보증금을 받는 구조입니다.

보증사고로 인정되는 사유는 다음 두 가지입니다.

1. 전세계약이 해지·종료된 뒤 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우
2. 계약기간 중 집이 경매·공매로 넘어가 배당이 끝났는데도 보증금을 회수하지 못한 경우

가입 여부를 판단하기 전에 먼저 확인할 것이 있습니다. 그 집에 선순위 근저당이 있는지, 임대인이 세금을 체납하지 않았는지입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서) 발급 방법과 임대인 미납세금 열람 방법으로 먼저 점검하고, 그 집에 실제로 누가 전입해 있는지는 전입세대 확인서 발급 방법에서 확인할 수 있습니다.

2. HUG와 HF, 어디에 가입할까

두 기관의 차이는 전세자금대출과 묶여 있는지입니다. HUG 전세보증금반환보증은 대출을 받지 않은 임차인도 직접 신청할 수 있는 구조이고, HF 일반전세지킴보증은 공사의 전세자금보증을 이용 중인 임차인을 대상으로 하며 전세자금보증과 동시 신청도 가능합니다.

정리하면 전세자금대출과 함께 가입하는 경우에는 HF, 대출 없이 보증금 반환 위험만 보장받으려는 경우에는 HUG가 기본 선택지가 됩니다. 다만 아파트와 오피스텔은 신청이 몰리면 접수가 제한될 수 있으므로, 계약 직후 접수 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

3. 가입 조건 4가지

1. 보증대상 주택일 것 — 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 다중주택이 대상입니다. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상이 아닙니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
2. 보증금이 한도 이내일 것 — 수도권은 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하입니다.
3. 집값과 선순위 채권 요건을 충족할 것 — HF 기준으로 보증목적물 주택가격이 12억원 이하여야 하고, 선순위채권 총액이 주택가액의 60% 이내(단독·다가구는 총액 80% 이내이면서 선순위 근저당 설정액 60% 이내를 동시에 충족)여야 합니다.
4. 대항력과 우선변제권을 갖출 것 — 주택 인도(입주), 전입신고, 확정일자 취득이 모두 필요하고 임대차계약기간이 1년 이상이어야 하며, 임대인은 그 집의 소유자여야 합니다.

참고로 HUG 안내에는 주택유형이 아파트·오피스텔인 경우 신청 급증으로 일시적으로 신청이 불가하다는 문구가 있고, 임대인이 법인인 경우에는 예외로 신청할 수 있습니다. 접수 전 공사 안내 화면에서 최신 접수 가능 여부를 확인하세요. (확인일 2026-09-29)

4. 보증료 계산법과 예시

HUG 안내 기준 보증료 계산식은 다음과 같습니다. 보증금 수준, 주택유형, 부채비율(주택가격 대비 선순위 채권과 전세보증금의 합)에 따라 요율이 달라집니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세기간 ÷ 365

위 금액은 공사가 안내한 요율 범위로 계산한 예시이며, 실제 보증료는 심사 결과에 따라 확정됩니다. 모바일로 신청하거나 보증료를 한 번에 납부하면 각각 3%씩 할인이 적용되므로, 같은 조건이라도 실제 납부액은 달라질 수 있습니다.

5. 신청 절차 7단계

HUG 기준으로는 앱이나 PC에서 서류를 사진으로 찍어 제출하는 방식이 기본입니다. 순서대로 따라 하면 됩니다.

1. 가입 가능 여부와 예상 보증료 확인 — 안심전세포털·안심전세 앱에서 주거지역, 주택유형, 전세보증금, 계약기간을 입력하면 우리 집 조건에 맞는 보증료를 미리 계산할 수 있습니다.
2. 확정일자 날인과 전입신고 완료 — 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춥니다. 이 두 가지가 빠지면 심사 자체가 어려워집니다.
3. 제출서류 준비 — 확정일자부 임대차계약서(갱신계약이면 최초 전세계약서 포함), 전입세대열람내역서, 전세보증금 지급서류, 주민등록등본을 준비합니다.
4. 보증신청서 작성 — 가입하려는 집의 전세 계약정보를 입력합니다. 임대인·임차인 정보와 계약기간, 보증금액을 계약서와 동일하게 적는 것이 중요합니다.
5. 서류 촬영 제출과 심사 — 스마트폰으로 서류를 촬영해 제출하면 보증신청 내용의 적정성과 보증금 지급 해당 여부를 심사합니다. 심사 중 추가 서류를 요청받을 수 있습니다.
6. 보증료 결제 — 심사가 끝나면 보증료를 납부합니다.
7. 보증서 발급 — 보증서 발급일 기준으로 심사사항을 다시 확인한 뒤 보증서가 나오면 가입이 완료됩니다. 보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지입니다.

신청기한을 넘기면 가입이 막히므로 주의해야 합니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지, 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 이전 1개월부터 갱신 전 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 미분양관리지역 임차인은 기한을 넘겼더라도 계약 만료일 6개월 이전까지 신청이 허용됩니다.

내 보증금으로 가입할 수 있는지, 보증료는 얼마인지 먼저 확인해 보세요.

HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부·보증료 확인하기

6. 필요서류와 준비물

전입세대열람내역서와 전입세대확인서는 이름이 비슷하지만 쓰임이 다릅니다. 발급 절차는 전입세대 확인서 발급 방법 7단계에서 정리해 두었습니다. 심사 과정에서 안내된 서류 외에 추가 서류를 요청받을 수 있으므로, 계약 관련 서류는 한 폴더에 모아 두는 편이 편합니다.

7. 2026년 보증료 지원사업, 최대 40만원

전세사기예방포털이 안내하는 보증료 지원사업은 내가 낸 전세보증금 반환보증 보증료를 지자체가 신청인 본인 계좌로 환급해 주는 제도입니다. 지원 금액은 다음 기준을 따릅니다.

• 청년 임차인: 납부한 보증료 전액 (최대 40만원)
• 신혼부부 임차인: 납부한 보증료 전액 (최대 40만원) — 신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 부부, 연령 무관
• 청년 외 임차인: 납부한 보증료의 90% (최대 40만원)

2025년 3월 31일 이후 보증에 가입한 사람부터 최대 40만원이 적용되고, 그 이전 가입자는 최대 30만원입니다. 청년으로 인정되는 연령은 개별 지자체 조례로 정하므로 거주지 지자체 기준을 확인해야 하며, 지자체 예산이 소진되면 조기에 마감될 수 있습니다.

8. 보증사고가 나면? 이행청구 4단계

회사가 망하거나 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 보증사고가 발생했다면, 다음 순서로 보증금을 청구합니다. 핵심은 임차권등기명령을 마친 뒤에 이행청구가 가능하다는 점입니다.

1. 보증사고 발생 통지 — 보증채권자가 영업점에 통지합니다.
2. 이행청구 — 보증채무이행청구서 등 서류를 영업점 방문 또는 온라인으로 제출합니다. 주택임차권등기명령을 마친 후에 청구할 수 있습니다.
3. 이행심사 — 청구 내용의 적정성을 확인하고 이행 여부와 금액을 통지합니다.
4. 대위변제 — 보증이행청구일 이후 1개월 이내에 지급되며, 명도(집을 비우고 잠금장치를 인계하는 것)를 완료해야 이행금액을 받을 수 있습니다.

제출 서류는 보증채무이행청구서, 명도·퇴거 확인서, 계좌입금의뢰서 같은 전자서식과 전세계약서, 주민등록등초본, 인감증명서 등 원본 서류, 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서와 결정문 등 사진 제출 서류로 나뉩니다. 임차권등기명령 절차 자체는 임차권등기명령 신청과 보증금 회수 안내에서 단계별로 확인할 수 있고, 이사 나갈 때 정산 항목은 전월세 퇴거 당일 정산 체크리스트를 참고하세요.

9. 실수 방지 체크리스트 8가지

• □ 보증금이 수도권 7억원(그 외 지역 5억원) 이하인가
• □ 아파트·오피스텔의 접수 제한 대상은 아닌지, 임대인이 법인인지 확인했는가
• □ 등기사항전부증명서로 선순위 근저당 설정액을 확인했는가
• □ 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 열람했는가
• □ 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤는가
• □ 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청했는가
• □ 전입세대열람내역서를 1개월 이내 발급분으로 준비했는가
• □ 보증료 납부 후 보증서가 정상 발급되었는지 확인했는가

10. 자주 묻는 질문 10개

Q1. 임대인 동의 없이 가입할 수 있나요?

신청 주체는 임차인입니다. HUG가 안내하는 기본 제출서류도 확정일자부 임대차계약서, 전입세대열람내역서, 보증금 지급서류, 주민등록등본으로 임차인이 준비할 수 있는 서류 중심입니다. 다만 심사 과정에서 계약 사실 확인을 위해 임대인 협조가 필요할 수 있으므로, 계약 단계에서 계약서 사본과 연락처를 확보해 두면 진행이 수월합니다.

Q2. 보증료는 누가 부담하나요?

보증료는 신청인(임차인)이 납부하는 구조입니다. 전세사기예방포털의 보증료 지원사업도 “신청인이 기납부한 보증료”를 환급하는 방식으로 운영됩니다. 계약 시 누가 보증료를 부담할지는 임대인과 협의할 수 있는 사항입니다.

Q3. 아파트인데 지금도 신청할 수 있나요?

HUG 상품안내에는 주택유형이 아파트와 오피스텔인 경우 보증신청 급증으로 일시적으로 신청이 불가하고, 임대인이 법인인 경우에는 예외로 신청할 수 있다고 안내되어 있습니다. 접수 가능 여부는 수시로 달라지므로 신청 화면에서 최신 안내를 확인해야 합니다. (확인일 2026-09-29)

Q4. 보증금 일부만 보증받을 수 있나요?

HUG는 전세보증금 전부 또는 일부를 보증금액으로 신청할 수 있습니다. 반면 HF 일반전세지킴보증은 임대차계약서상 임대차보증금 전액만 보증하고 일부 보증은 받지 않습니다.

Q5. 계약 중간에도 가입할 수 있나요?

가능하지만 기한이 있습니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 기한이 지나면 가입이 제한됩니다.

Q6. 갱신 계약도 가입 대상인가요?

갱신 전세계약도 대상입니다. 갱신 전 계약기간의 만료일 이전 1개월부터 갱신 전 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청하면 되고, 갱신계약이라면 최초 전세계약서를 함께 제출해야 합니다.

Q7. 전세자금대출을 받았는데 중복으로 가입할 수 있나요?

HF 일반전세지킴보증은 공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인을 대상으로 하며, 전세자금보증과 일반전세지킴보증을 동시에 신청하는 경우에도 보증을 받을 수 있습니다. 다만 이 경우에는 전세자금보증부 대출이 실제로 실행되어야 합니다. 대출 없이 가입하려면 HUG 쪽을 검토하는 편이 낫습니다.

Q8. 집이 경매로 넘어갔는데 보증금을 받을 수 있나요?

전세계약 기간 중 경매·공매가 실시되어 배당이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 보증사고 사유에 해당합니다. 이 경우 배당표와 채권신고·배당요구 서류 등을 함께 준비해 이행청구를 진행합니다.

Q9. 이행청구는 언제, 얼마나 걸리나요?

HF 기준으로 임대차계약 만료 후 1개월이 지나야 신청할 수 있고, 그 전에 임차보증금 반환채권 양도와 임차권등기명령 절차를 마쳐야 합니다. 지급은 보증이행청구일 이후 1개월 이내에 이루어지며, 명도를 완료해야 금액을 수령할 수 있습니다.

Q10. 보증료를 돌려받는 지원사업은 어디에 신청하나요?

전세사기예방포털의 보증료 지원사업 안내를 통해 신청하며, 심사는 지자체가 맡고 환급금은 신청인 본인 계좌로 이체됩니다. 청년·신혼부부는 전액, 그 외는 90%까지 최대 40만원이 지원되고 지자체 예산 소진 시 마감됩니다.

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HUG 전세보증금반환보증 신청 안내 바로가기

공식 출처 및 확인일

• HUG 안심전세포털 — 전세보증금반환보증 상품안내 (보증대상, 보증금액, 보증료율, 신청기한, 제출서류)
• HUG 안심전세포털 — 전세보증금반환보증 이행청구 (사고사유, 이행절차, 제출서류)
• 한국주택금융공사(HF) — 일반전세지킴보증 (보증대상, 보증한도, 보증료율, 서류)
• 한국주택금융공사(HF) — 전세보증금 반환 청구 절차
• 전세사기예방포털 — 전세보증금반환보증 보증료 지원사업

자료 확인일: 2026년 9월 29일. 보증 조건과 요율, 접수 가능 여부는 기관 정책에 따라 변경될 수 있으므로 신청 전 각 기관 안내를 다시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 제도 안내 목적의 정보이며, 개별 계약의 보증 가능 여부는 심사 결과에 따라 달라집니다.