부동산 중개보수 계산 방법 7단계｜매매·전세·월세 상한요율 정리

부동산 중개보수 계산 방법을 매매·전세·월세 기준 7단계로 정리했습니다. 거래금액 산정, 상한요율과 한도액 적용 순서, 오피스텔·상가 요율 차이, 부가세와 실비까지 공식 자료로 확인하세요.

부동산 중개보수 계산은 “거래금액 × 상한요율”이 기본 공식이며, 계산된 금액이 구간별 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 다만 상한요율은 법으로 정한 ‘최대치’일 뿐 실제 금액은 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하고, 주택·오피스텔·상가에 따라 요율 자체가 달라집니다. 아래에서 거래금액 산정 방법, 매매·임대차 요율표, 월세 환산 공식, 실제 계산 예시와 계약 전 확인 순서를 정리했습니다.

부동산 중개보수 계산의 기본 공식

부동산 중개보수 계산은 세 가지 값만 확정되면 끝납니다. 거래금액, 상한요율, 한도액입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 중개보수를 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 정하고 있으며, 계산 결과가 한도액을 초과하면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

여기서 가장 많이 오해하는 부분이 상한요율입니다. 0.4%나 0.5%라는 숫자는 ‘받아야 하는 금액’이 아니라 ‘넘을 수 없는 최대치’입니다. 따라서 요율 범위 안에서 조정하는 것은 불법이 아니며, 반대로 상한을 넘겨 받으면 공인중개사법상 금지행위에 해당합니다.

또 하나 중요한 기준은 적용 지역입니다. 주택의 중개보수 상한요율과 한도액은 시·도 조례로 정해지는데, 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다를 경우 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례를 따릅니다. 서울 물건을 경기도 사무소에서 중개했다면 경기도 조례 기준이라는 뜻입니다.

지급 시기도 미리 정해 두는 편이 좋습니다. 공인중개사법 시행령상 중개보수 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정을 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 봅니다. 잔금일에 한꺼번에 정산하는 관행이 여기서 나옵니다.

주택 매매·임대차 상한요율과 한도액

주택(주택의 부속토지와 주택 분양권 포함)은 거래금액 구간별로 요율이 계단식으로 달라집니다. 아래 표는 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표1 기준이며, 경기도를 포함한 다수 시·도가 같은 구간을 채택하고 있습니다. 다만 조례는 지역마다 개정 시점이 다를 수 있으므로 최종 확인은 해당 시·도 자료로 하셔야 합니다.

매매·교환

임대차 등(매매·교환 이외)

오피스텔·상가·토지는 요율이 다릅니다

주택이 아닌 중개대상물은 시·도 조례가 아니라 공인중개사법 시행규칙이 직접 요율을 정합니다. 특히 오피스텔은 조건 충족 여부에 따라 요율이 두 배 이상 차이 나므로 계약 전 확인이 필요합니다.

오피스텔 요건은 등기부만으로는 확인되지 않습니다. 전용면적은 건축물대장 전유부에서, 실제 설비 구비 여부는 현장 확인으로 판단하는 것이 안전합니다. 같은 오피스텔이라도 주거용으로 쓰이는 호실과 업무용 호실의 설비가 다른 경우가 있습니다.

주택 외 중개대상물은 개업공인중개사가 0.9% 이내에서 실제로 받고자 하는 요율과 한도액표를 중개사무소에 게시하도록 되어 있습니다. 상가나 토지 계약 전에 게시물을 먼저 확인하면 예상 금액을 미리 가늠할 수 있습니다.

월세·분양권 거래금액 환산 방법

전세는 전세보증금이 곧 거래금액이라 단순합니다. 문제는 보증금과 월세가 함께 있는 계약인데, 여기에는 두 단계 계산 규칙이 있습니다.

2차 계산 규칙이 있는 이유는 소액 월세 계약에서 보수가 과도해지지 않도록 하기 위한 장치입니다. 보증금 500만원에 월세 30만원인 계약을 예로 들면, 1차 계산은 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5천만원 미만이므로 2차 계산으로 넘어가 500만 + 2,100만 = 2,600만원이 최종 거래금액이 됩니다.

분양권은 프리미엄 포함 여부를 두고 분쟁이 자주 생기는 항목입니다. 거래 당시까지 실제로 불입한 금액(중도금 대출 등 융자 포함)에 프리미엄을 더한 값이 거래금액이 됩니다. 총 분양가 전체가 아니라는 점이 핵심입니다. 예를 들어 분양가 5억원 중 계약금과 중도금으로 2억원을 납입했고 프리미엄이 5천만원이라면, 거래금액은 2억 5천만원으로 산정합니다.

사례로 보는 중개보수 계산 예시 6가지

아래 예시는 서울·경기 조례 기준 상한요율을 그대로 적용했을 때의 계산이며, 부가가치세는 포함하지 않은 금액입니다. 실제 금액은 협의 결과에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

표에 적은 금액은 모두 의뢰인 한 사람이 부담하는 상한입니다. 중개보수는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 쌍방에게서 각각 받는 구조이므로, 개업공인중개사 입장에서 한 건의 총 수입은 이 금액의 두 배가 될 수 있습니다. 계약 당사자는 자기 몫만 부담한다는 점을 기억하면 금액을 오해하지 않습니다.

중개보수 계산 7단계 실행 순서

계약서에 도장을 찍기 전에 아래 순서대로 짚으면 금액 다툼이 거의 사라집니다. 실무에서 분쟁이 생기는 시점은 대부분 잔금일 당일이기 때문입니다.

1단계: 중개대상물의 종류부터 확정합니다

주택인지, 오피스텔인지, 상가·토지인지에 따라 적용 법령이 달라집니다. 복합 용도 건물이라면 주택 면적이 전체의 1/2 이상인지 확인해야 합니다. 등기부등본의 용도 표기와 실제 사용 현황이 다른 경우가 있으므로 건축물대장을 함께 보는 편이 정확합니다.

2단계: 적용 조례를 확인합니다

주택이라면 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 기준으로 합니다. 시·군·구청 홈페이지 생활정보란이나 시·도 부동산 정보 포털에서 요율표를 확인할 수 있습니다. 물건 소재지 기준이 아니라는 점에 주의하세요.

3단계: 거래금액을 계산합니다

매매는 매매대금, 전세는 전세보증금, 월세는 앞서 설명한 환산 공식, 분양권은 기납입금과 프리미엄의 합으로 산정합니다. 이 값이 잘못되면 이후 계산이 전부 어긋나므로 계약서 금액과 대조해 확인합니다.

4단계: 구간을 찾아 상한요율을 적용합니다

거래금액이 속한 구간의 상한요율을 곱합니다. 구간 경계에 걸쳐 있다면 어느 쪽 요율이 적용되는지 반드시 확인하세요. ‘이상’과 ‘미만’의 구분이 금액을 크게 바꿉니다.

5단계: 한도액 초과 여부를 확인합니다

매매 5천만원 미만(25만원), 매매 5천만~2억원 미만(80만원), 임대차 5천만원 미만(20만원), 임대차 5천만~1억원 미만(30만원) 구간은 한도액이 있습니다. 계산값이 한도액보다 크면 한도액이 최종 상한이 됩니다.

6단계: 부가가치세와 실비를 구분합니다

법정 중개보수는 부가가치세가 포함되지 않은 금액입니다. 따라서 실제 지급액은 중개보수에 부가세가 더해진 금액이 될 수 있으며, 사업자 유형에 따라 청구 방식이 다를 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다. 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행보장에 든 실비는 영수증 등을 첨부해 별도로 청구될 수 있습니다.

7단계: 금액과 지급 시기를 서면으로 남깁니다

협의한 금액, 부가세 포함 여부, 지급 시기를 계약서나 중개보수 약정란에 적어 둡니다. 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일이 기준이 되므로, 잔금일과 다른 날짜로 정하고 싶다면 반드시 명시해야 합니다.

상황별 판단 기준과 협의 요령

협의 요령은 의외로 단순합니다. 잔금일 당일이 아니라 계약서 작성 전에 이야기하는 것입니다. 이미 중개 업무가 완료된 뒤에 금액을 깎자고 하면 서로 감정이 상하고, 반대로 중개사 입장에서도 사전에 기준을 밝혀 두면 불필요한 설명을 반복하지 않아도 됩니다. 요율표를 함께 보면서 “이 구간이 맞는지” 확인하는 방식이 가장 깔끔합니다.

임차인이라면 중개보수 몇십만원보다 보증금 전체의 안전이 훨씬 큰 금액입니다. 계약 전 등기부등본으로 근저당·가압류를 확인하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고를 같은 날 처리하는 순서를 먼저 챙기시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 10가지

1. 중개보수는 정해진 금액인가요?

아닙니다. 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 요율은 최대치이며, 그 범위 안에서 조정하는 것은 법 위반이 아닙니다.

2. 매도인과 매수인이 각각 내야 하나요?

네. 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받도록 되어 있습니다. 임대차도 임대인과 임차인이 각각 부담합니다.

3. 부가가치세는 중개보수에 포함된 금액인가요?

포함되지 않습니다. 법정 중개보수는 부가가치세를 제외한 금액으로 봅니다. 실제 지급액은 부가세가 더해질 수 있으므로 계약 전에 포함 여부를 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

4. 물건은 서울인데 중개사무소가 경기도라면 어느 요율을 적용하나요?

중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 적용합니다. 물건 소재지가 아니라는 점에 주의하세요.

5. 오피스텔은 왜 요율이 두 가지인가요?

전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 매매 0.5%·임대차 0.4%가 적용되고, 이 요건을 충족하지 못하면 0.9% 이내가 적용되기 때문입니다.

6. 계약이 해제되면 중개보수를 내지 않아도 되나요?

개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급 의무가 없습니다. 그 외의 사유라면 사안에 따라 달라질 수 있으므로 계약 내용과 구체적 경위를 확인해야 합니다.

7. 상한을 넘는 금액을 요구받으면 어떻게 하나요?

중개보수나 실비 외의 금품을 받는 것은 공인중개사법상 금지행위입니다. 계산 근거를 요청해 확인하고, 해결되지 않으면 중개사무소 소재지 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 상담하거나 신고할 수 있습니다.

8. 월세 계약에서 관리비도 거래금액에 포함되나요?

거래금액 산정 공식은 보증금과 월차임을 기준으로 합니다. 관리비 항목의 처리에 대해서는 계약 내용과 실제 부과 방식에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 계약 전 중개사무소와 관할 지자체에 확인하시기 바랍니다.

9. 실비는 무엇이고 얼마나 드나요?

중개대상물의 권리관계 확인이나 계약금 등 반환채무 이행보장에 실제로 든 비용입니다. 영수증 등을 첨부해 청구하도록 되어 있고, 한도는 시·도 조례 기준을 따르므로 지역별로 확인이 필요합니다.

10. 재계약이나 갱신에도 중개보수를 내야 하나요?

중개 행위가 새로 이루어졌는지에 따라 달라집니다. 당사자끼리 조건 변경 없이 연장하는 경우와 중개사무소를 통해 새 계약서를 작성하는 경우는 사정이 다르므로, 갱신 전에 보수 발생 여부를 먼저 협의해 두는 것이 좋습니다.

공식 출처와 확인일

• 서울시 부동산 정보광장 – 부동산 중개보수 — 주택 매매·임대차 구간별 상한요율과 한도액, 오피스텔·주택 외 요율, 거래금액 산정 기준
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 부동산 중개보수 산정 — 중개보수·실비의 한도, 쌍방 수수 원칙, 초과 수수 시 제재 규정
• 구리시 – 부동산 중개수수료 요율표(경기도 조례 기준) — 경기도 주택 중개보수 구간, 월세 환산과 분양권 거래금액 계산 방법
• 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 – 중개보수 요율표 — 주택 외 중개대상물의 상한요율 게시 의무와 거래금액 산정 원칙

자료 확인일: 2026년 9월 11일