전월세 신고제 신고 방법 7단계｜대상·과태료·확정일자 정리

전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하면 계약 후 30일 이내 신고해야 합니다. 신고 대상과 과태료 기준, 온라인 신고 7단계, 확정일자 의제 효과까지 공식 자료로 정리했습니다.

전월세 신고제는 보증금 6천만원을 초과하거나 월 차임 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다. 다만 경기도 외 도(道) 관할 군(郡) 지역은 대상에서 제외되고, 보증금과 차임의 증감 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 아래에서 신고 대상 판단 기준, 지연 신고 시 과태료 금액, 온라인 신고 7단계, 확정일자 의제 효과를 순서대로 확인할 수 있습니다.

전월세 신고제란 무엇이고 누가 신고하나

전월세 신고제의 정식 명칭은 주택 임대차 계약 신고제입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 근거해 2020년 8월 도입되고 2021년 6월 1일부터 시행됐습니다. 임대차 시장의 실거래 정보를 공개해 임대인과 임차인 사이의 정보 격차를 줄이고, 임차인의 권리를 보호하는 것이 제도의 목적입니다.

신고 주체는 임대인과 임차인 양쪽입니다. 한쪽에게만 의무가 있는 것이 아니라 각각 의무를 지고, 위반하면 각각 과태료 부과 대상이 됩니다. 다만 실무에서는 한쪽이 당사자 모두 서명 또는 날인한 계약서를 첨부해 제출하면 공동으로 신고한 것으로 인정합니다. 공인중개사가 대리 신고하는 것도 가능합니다.

신고 내용은 계약 당사자의 인적사항, 임대차 목적물의 소재지와 종류·면적, 보증금과 월 차임, 계약 체결일과 계약 기간입니다. 갱신 계약이라면 종전 임대료와 계약갱신요구권 행사 여부도 함께 신고합니다. 중개 계약인 경우 개업공인중개사의 사무소 명칭과 등록번호도 들어갑니다.

계약 상대가 외국인이어도 신고 의무는 동일합니다. 이때는 계약 시 확인한 여권번호, 외국인등록번호, 거소신고번호 등으로 신고합니다.

내 계약이 신고 대상인지 판단하는 기준

실무에서 가장 많이 틀리는 부분이 금액 기준입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3에 따르면 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과입니다. 두 조건 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다. 아래 표로 상황별 판단을 정리했습니다.

지역 기준도 함께 확인해야 합니다. 신고 대상 지역은 전국이지만 경기도를 제외한 도(道) 관할 군(郡) 지역은 제외됩니다. 같은 군 단위라도 경기도 안에 있으면 신고 대상이 되므로, 지역만 보고 넘기지 말고 주택 소재지 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.

출장이나 발령으로 임시 거주하는 단기 계약은 판단이 갈립니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내에 따르면, 전입신고가 되어 있는 본 거주지가 따로 있고 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고 대상으로 보지 않습니다. 다만 개별 사안의 판단은 관할 신고관청에 확인하는 것이 확실합니다.

지연 신고 과태료 금액표

개정 전에는 최소 4만원에서 최대 100만원이었으나, 지금은 계약금액과 지연 기간에 따라 2만원에서 30만원으로 완화됐습니다. 단순 실수로 늦은 경우와 고의적인 거짓 신고를 구분하겠다는 취지입니다.

거짓으로 신고한 경우에는 계약금액과 무관하게 100만원 기준이 유지됩니다. 금액을 실제보다 낮춰 적거나 계약일을 고쳐 적는 것은 지연 신고와 전혀 다른 문제로 취급된다는 뜻입니다. 며칠 늦은 신고보다 금액을 맞추려고 내용을 바꾸는 쪽이 훨씬 위험합니다.

온라인 신고 7단계 실행 방법

신고 방법은 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터 방문, 또는 부동산거래관리시스템 온라인 신고 두 가지입니다. 2024년 7월 모바일 신고 기능이 도입되어 스마트폰과 태블릿에서도 간편인증으로 신고할 수 있습니다.

1단계: 신고 기한을 먼저 계산합니다

계약 체결일부터 30일입니다. 계약서 작성 전이라도 임대료·임대기간·주택이 확정되고 당사자 합의 후 가계약금이 입금됐다면, 그 입금일을 기준으로 30일을 셉니다. 잔금일이나 입주일이 아니라는 점을 꼭 구분하세요.

2단계: 계약서와 신분 확인 수단을 준비합니다

당사자 모두 서명 또는 날인한 주택 임대차 계약서를 스캔하거나 사진으로 준비합니다. 계약서를 작성하지 않았다면 입금증이나 금전거래내역이 있는 통장 사본 등 계약 체결 사실을 입증할 서류가 필요합니다. 간편인증이나 공동인증서도 미리 준비합니다.

3단계: 부동산거래관리시스템에 접속해 신고 메뉴를 선택합니다

주택 임대차 계약 신고 메뉴로 들어가 개인·외국인·법인 중 해당 유형을 선택합니다. PC와 모바일 화면 구성은 조금 다르게 보일 수 있으므로 메뉴 이름보다 흐름을 기준으로 따라가세요.

4단계: 신청인과 거래인 정보를 입력합니다

신청인 정보를 먼저 작성하고 임대인과 임차인 정보를 입력합니다. 주민등록번호와 연락처가 계약서와 다르면 반려될 수 있으니 계약서를 옆에 두고 대조하는 편이 빠릅니다.

5단계: 임대 목적물과 계약 내용을 작성합니다

소재지 검색 버튼으로 지번 주소를 입력하고, 공동주택이라면 단지명과 동·호를 선택합니다. 조회되지 않으면 직접 입력할 수 있습니다. 이어서 보증금, 월 차임, 계약 기간, 계약 체결일을 입력합니다. 면적과 주택 종류가 헷갈리면 건축물대장 무료 열람·발급 방법으로 전용면적과 용도를 먼저 확인하는 것이 정확합니다.

6단계: 계약서를 첨부하고 제출합니다

계약서를 첨부하면 확정일자 부여가 함께 처리됩니다. 상대방이 신고를 거부해 단독으로 신고해야 한다면 단독신고사유서를 추가로 제출해야 합니다.

7단계: 신고필증으로 확정일자 번호를 확인합니다

처리 완료 후 발급되는 임대차계약신고필증 우측 상단에 확정일자 번호가 표기됩니다. 이 번호가 보이면 별도로 확정일자를 신청할 필요가 없습니다. 번호가 없으면 계약서 첨부가 누락됐을 가능성이 있으니 다시 확인하세요.

확정일자·전입신고와의 관계

임차인에게 가장 중요한 부분입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5에 따라 임대차 신고 접수가 완료되면 확정일자 부여가 의제됩니다. 즉 신고 한 번으로 확정일자까지 정리되어, 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권을 확보하는 데 도움이 됩니다.

반대 방향은 성립하지 않습니다. 법원이나 등기소, 행정복지센터에서 확정일자만 먼저 받은 경우에는 임대차 신고를 별도로 해야 합니다. 확정일자를 받았으니 신고도 끝났다고 생각해 기한을 넘기는 사례가 여기서 나옵니다. 확정일자 자체의 개념과 효력은 확정일자 받는 방법과 보증금을 안전하게 지키는 법에서 함께 확인하실 수 있습니다.

전입신고를 할 때 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 의제됩니다. 이사와 동시에 두 가지를 한 번에 끝낼 수 있는 방법이므로, 입주 일정이 정해졌다면 정부24 전입신고 인터넷 신청 방법 7단계를 먼저 확인해 순서를 맞추는 편이 효율적입니다.

상황별 신고 책임과 실수 사례

중개 현장에서 반복적으로 확인되는 혼선을 역할별로 정리했습니다.

한 가지 자주 나오는 걱정에 대해서도 짚어 두겠습니다. 임대차 신고 정보가 임대소득 과세 자료로 쓰이는지에 대해, 국토교통부는 이 제도가 시장 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입됐고 현재 법령상 과세 자료로 활용되고 있지 않다고 안내하고 있습니다. 다만 세무 판단은 개별 상황과 향후 제도 변화에 따라 달라질 수 있으므로, 임대소득 관련 결정은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.

계약 단계에서 권리관계를 함께 점검하려면 등기부등본 인터넷 발급 방법 7단계로 근저당과 소유자를 확인하고, 중개보수 정산은 부동산 중개보수 계산 방법 7단계에서 상한요율 기준으로 확인하시면 순서가 깔끔하게 정리됩니다.

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 보증금과 월세 중 하나만 기준을 넘어도 신고해야 하나요?

네. 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 중 하나만 해당해도 신고 대상입니다. 두 조건을 모두 넘어야 하는 것이 아닙니다.

2. 신고 기한 30일은 어느 날부터 세나요?

계약 체결일부터입니다. 계약서 작성 전이라도 임대료·기간·주택이 확정된 상태에서 가계약금이 입금됐다면 그 입금일이 기산일이 될 수 있습니다.

3. 2025년 5월 이전에 체결한 계약을 지금 신고하면 과태료가 나오나요?

계도기간 종료일인 2025년 5월 31일 이전에 체결된 계약은 과태료 부과 대상에서 제외됩니다. 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 위반 시 과태료가 부과됩니다.

4. 임대인이 신고를 거부하면 임차인 혼자 할 수 있나요?

가능합니다. 계약서 등 관련 서류에 단독신고사유서를 첨부해 제출하면 단독 신고가 인정됩니다.

5. 묵시적 갱신도 신고 대상인가요?

묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 임대료가 변경된 갱신은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

6. 전입신고를 하면 임대차 신고를 따로 안 해도 되나요?

전입신고 시 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 의제됩니다. 계약서를 제출하지 않았다면 임대차 신고는 별도로 필요합니다.

7. 확정일자를 먼저 받았는데 신고도 해야 하나요?

네. 확정일자만 부여받은 경우에는 임대차 신고를 별도로 해야 합니다. 반대로 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자 부여가 의제됩니다.

8. 거짓으로 신고하면 과태료가 얼마인가요?

거짓 신고는 지연 신고와 달리 100만원 기준이 유지됩니다. 금액이나 계약일을 사실과 다르게 적는 것은 단순 지연보다 무겁게 다뤄집니다.

9. 신고를 하면 임대소득 세금이 부과되나요?

국토교통부는 임대차 신고제가 시장 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 하며 현재 법령상 과세 자료로 활용되지 않는다고 안내하고 있습니다. 개별 세무 판단은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.

10. 모바일로도 신고할 수 있나요?

가능합니다. 스마트폰이나 태블릿으로 부동산거래관리시스템에 접속해 간편인증으로 신고할 수 있습니다. 방문 신고는 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터에서 가능합니다.

공식 출처와 확인일

• 국토교통부 보도자료 「주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요」 — 계도기간 종료일, 과태료 기준 완화 내용과 금액표, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 부과하는 적용 기준
• 찾기 쉬운 생활법령정보 「주택 임대차 계약 신고제」 — 신고 의무와 신고 사항, 신고 대상 금액 기준, 단독 신고 절차, 과태료 근거 조항
• 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) — 온라인 신고 절차 단계, 소재지·단지 입력 방법, 모바일 신고 지원 여부
• 정부24 「주택 임대차신고」 민원 안내 — 신고서 제출 방법과 신고관청 안내

자료 확인일: 2026년 9월 12일