전월세 입주 전 하자 체크리스트｜사진 기록과 수리 확인 방법

이사 당일에는 잔금, 열쇠 인수, 짐 정리 때문에 집 상태를 자세히 살피기 어렵습니다. 가구를 놓고 나면 가려지는 벽지 얼룩이나 바닥 찍힘은 입주 전부터 있었는지 설명하기도 어려워집니다. 이 글은 주택의 상태를 직접 확인하고 기록하는 방법에 집중합니다. 아래 점검표는 생활 점검용이며, 설비의 안전성이나 하자의 원인을 전문적으로 판정하는 검사표는 아닙니다.

1. 언제, 무엇을 준비해 점검할까요?

가능하다면 기존 거주자의 짐이 빠진 뒤, 자신의 짐이 들어가기 전에 점검 시간을 확보하세요. 계약 전 방문 때는 가구와 생활용품에 가려 보이지 않던 부분을 확인할 수 있습니다. 아직 다른 사람이 거주하고 있다면 방문 시간과 촬영 범위를 먼저 협의하고, 개인 물품이나 서류가 사진에 담기지 않도록 주의합니다.

• 휴대전화: 배터리와 저장 공간을 확인하고 카메라 렌즈를 닦습니다.
• 계약서와 옵션 목록: 제공하기로 한 가전·가구와 실제 물품을 비교합니다.
• 메모 도구: 위치, 증상, 사진 번호, 확인 결과를 적습니다.
• 손전등: 싱크대 하부장이나 어두운 구석을 살펴볼 때 사용합니다.

전기나 수도가 중단되어 작동을 확인하지 못했다면 정상으로 표시하지 마세요. 점검표에 ‘미확인: 수도 사용 불가, 개통 후 재점검’처럼 이유와 다음 확인 시점을 남기는 것이 좋습니다.

2. 전월세 입주 전 하자 체크리스트

현관에서 시작해 방, 주방, 욕실, 창문 순으로 이동하면 빠뜨리는 곳을 줄일 수 있습니다. 각 항목은 ‘이상 없음·이상 발견·미확인’으로 구분하세요. 아래의 관찰 사항만으로 누수나 곰팡이의 원인, 수리 책임이 확정되는 것은 아닙니다.

3. 위치를 알아볼 수 있는 사진 기록법

흠집만 크게 찍은 사진은 어느 방의 어느 부분인지 알아보기 어렵습니다. 전체 모습 → 위치가 보이는 사진 → 가까이 찍은 사진 순으로 촬영하면 나중에 같은 곳을 찾기 쉽습니다.

1. 공간 전체 촬영: 방 입구에서 벽과 바닥이 함께 보이게 찍습니다.
2. 위치 촬영: 창문이나 문틀처럼 기준이 되는 구조물과 하자를 함께 담습니다.
3. 근접 촬영: 얼룩, 파손, 들뜸의 범위를 선명하게 기록합니다.
4. 작동 영상 촬영: 물이 잘 빠지지 않거나 문이 걸리는 현상은 짧은 영상으로 남깁니다.
5. 원본 보관: 보정하지 않은 파일을 따로 보관하고 다른 저장 공간에도 복사합니다.

파일은 ‘입주점검_작은방_창문아래_01’처럼 알아보기 쉽게 정리하세요. 촬영 날짜 정보는 보조 자료가 될 수 있지만, 날짜가 표시된 사진 하나만으로 촬영 시점이나 책임이 확정되는 것은 아닙니다. 원본과 전달 내역, 상대방 답변을 함께 보관하세요.

4. 하자를 발견한 뒤 처리 순서

발견한 사항은 위치와 증상을 정리해 임대인에게 알리세요. 중개사나 관리사무소가 점검을 도와주더라도 수리 협의 내용이 임대인에게 전달되었는지 확인하는 편이 좋습니다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요한 경우 등의 통지 의무를 정하고 있으며, 임대인이 이미 알고 있는 경우는 예외로 둡니다. 민법 제634조 확인

1. 문제에 번호 붙이기: 욕실 배수 지연, 작은방 창틀 손상처럼 구분합니다.
2. 관련 자료 보내기: 각 항목에 맞는 사진과 영상을 전달합니다.
3. 점검 요청하기: 원인을 추측하기보다 확인된 증상을 설명합니다.
4. 처리 조건 정리하기: 누가 업체를 부르는지, 비용은 어떻게 처리할지, 방문일은 언제인지 확인합니다.
5. 완료 후 재확인하기: 같은 위치를 촬영하고 작동 상태를 다시 확인합니다.

예를 들어 욕실 세면대 배수가 느리다면 ‘세면대에서 물을 사용한 뒤 물이 고이고 천천히 빠진다’고 설명하세요. 이어서 확인 가능한 방문 시간과 점검 일정을 요청하면 됩니다. ‘집 전체 배관이 고장 났다’처럼 아직 확인되지 않은 원인까지 단정할 필요는 없습니다.

상대방이 메시지를 읽었다는 사실과 수리비 부담에 동의했다는 사실은 다릅니다. ‘확인했습니다’라는 답변만 받았다면 수리 여부와 일정은 추가로 확인하세요. 전화로 협의했다면 통화 뒤 합의 내용을 문자로 정리하고 상대방의 확인을 받는 방법이 있습니다.

5. 수리비를 이야기할 때 구분할 것

민법 제623조는 임대인이 계약 기간 중 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 규정합니다. 다만 개별 고장의 비용 부담은 발생 원인, 손상 정도, 계약 내용과 구체적인 사정 등을 확인해야 합니다. ‘입주 직후 발견했으니 모든 수리비는 무조건 임대인 부담’이라고 일괄 판단하지 마세요. 민법 제623조 확인

• 입주 전 상태: 기존 손상인지 설명할 수 있는 기록이 있는지 확인합니다.
• 고장 원인: 노후, 사용 중 파손, 외부 요인 등 전문가 점검이 필요한지 살핍니다.
• 계약과 협의: 수선 관련 특약과 이후 합의 내용을 확인합니다.
• 작업 범위: 부분 수리인지 제품 교체인지, 견적에 무엇이 포함되는지 확인합니다.

급하지 않은 수리는 임의로 업체를 불러 비용을 지출하기 전에 수리 범위와 비용 처리 방법을 협의하세요. 긴급한 상황에서는 안전 확보와 피해 확대 방지가 우선이며, 연락 시도와 조치 내용, 영수증을 남겨야 합니다. 비용 상환 여부에 다툼이 있다면 개별 사안에 대한 상담이 필요합니다.

임대인의 유지 의무 관련 법령 확인하기

6. 입주 당일 최종 확인

집 상태를 확인하는 일과 서류를 확인하는 일은 각각 필요합니다. 권리관계는 등기부등본 인터넷 발급 방법과 확인 항목, 건물의 용도와 대장 정보는 건축물대장 무료 열람·발급 안내를 참고하세요. 서류에 문제가 없어 보여도 현장의 설비 상태까지 확인된 것은 아닙니다.

실제 이사를 마친 뒤 필요한 주소 이전 절차는 정부24 전입신고 인터넷 신청 방법에서 이어서 확인할 수 있습니다.

7. 자주 묻는 질문

Q1. 계약할 때 사진을 찍었다면 입주할 때는 생략해도 되나요?

계약 이후 상태가 달라졌거나 기존 짐에 가려진 부분이 있을 수 있습니다. 짐이 빠진 뒤 같은 공간을 다시 확인하는 편이 좋습니다.

Q2. 사진 대신 동영상만 찍어도 되나요?

영상은 동선과 작동 상태를 보여주기 좋지만 작은 손상은 흐릿하게 보일 수 있습니다. 전체 영상과 주요 하자의 정지 사진을 함께 남기세요.

Q3. 작은 벽지 얼룩이나 바닥 찍힘도 기록해야 하나요?

나중에 입주 전 상태를 구분할 수 있도록 기록해 두는 것이 좋습니다. 기록한다는 것과 반드시 교체를 요구한다는 것은 별개입니다.

Q4. 곰팡이를 발견하면 바로 닦아도 되나요?

먼저 위치와 범위를 촬영하고 임대인에게 알리세요. 반복되는 문제라면 표면을 닦는 것만으로 해결되지 않을 수 있으므로 원인 점검을 협의합니다.

Q5. 여름이라 난방을 충분히 확인하지 못하면 어떻게 하나요?

확인 가능한 표시창과 기본 작동 상태를 기록하고 난방 성능은 미확인으로 남기세요. 사용 조건에 맞춰 재점검할 일정을 협의하면 됩니다.

Q6. 옵션 가전은 전원만 켜 보면 되나요?

전원이 들어오는 것과 정상 작동은 다를 수 있습니다. 사용설명서와 현장 여건에 따라 기본 기능을 확인하고, 시험하지 못한 기능은 따로 적습니다.

Q7. 임대인이 현장에 없어도 점검할 수 있나요?

출입 권한과 방문 시간을 먼저 확인한 뒤 점검하세요. 사진과 목록을 보내고 문제별 확인 및 처리 답변을 받는 것이 좋습니다.

Q8. 사진을 보냈는데 답변이 없으면 수리 동의로 볼 수 있나요?

답변이 없다는 이유만으로 수리나 비용 부담에 동의했다고 단정하지 마세요. 연락을 다시 시도하고 전달 내역을 보관하세요.

Q9. 입주 당일 발견하지 못한 문제는 나중에 알릴 수 없나요?

사용하면서 드러나는 문제도 있습니다. 발견 시점과 증상을 기록하고 신속히 알리세요. 입주 당일 사진에 없다는 이유만으로 책임이 자동 결정되지는 않습니다.

Q10. 수리가 끝났다는 연락만 받으면 완료로 표시해도 되나요?

가능하면 현장에서 같은 기능을 다시 확인하세요. 수리 전후 사진과 작업 내역을 함께 보관하고, 증상이 남아 있다면 구체적으로 다시 전달합니다.